La venta de viviendas se ha reducido de forma dramática, al tiempo que la oferta no se detiene.¿Hacia dónde se dirigirá la industria inmobiliaria y los negocios que caminan con ello cuando dos elementos que deben caminar juntos pasean por senderos diferentes?
En marzo de este año, la venta de casas y departamentos disminuyó el 83%, comparado con igual periodo del año anterior.
En marzo de 2008 se habían vendido mil 98 unidades, mientras que en igual periodo de este año la comercialización apenas alcanzó la suma de 183 viviendas. Este es el bajón más estrepitoso del último año y medio.
Mientras que la oferta ha aumentado 15%.GS Mortgage contrata investigadores de mercado con prestigio internacional para conocer la realidad de los inmuebles.
En el informe se especifica que se han comercializado en promedio 456 unidades por mes, durante el primer trimestre de este año.
A su juicio, con este ritmo, el mercado necesita una depuración. En total, al cierre del mes de marzo había 14 mil 769 viviendas en oferta, frente a las 12 mil 877 en el mismo mes en el 2008. Actualmente 48% de la oferta nueva se encuentra en fase de preventa, 51% en construcción y solamente un 1% terminado.
Según el informe, el porcentaje de preventa es lo suficientemente importante como para que se reconsidere la disminución de proyectos en esta fase ya que de acuerdo a las proyecciones, si las ventas siguen al mismo ritmo que en los últimos meses, se necesitarían 146.8 meses para mover toda la oferta actual (sin la oferta de Arraiján se necesitarían 96.5 meses).
Aracely Roy de Jaén, de Tribaldos Real Estate Corp., recomienda detener la marcha de los proyectos en preventa hasta que la oferta tangible se venda. Sostiene que parte de la problemática es que los bancos no están facilitando el crédito para que el consumidor acceda a estas viviendas.
Rolando Herrera, presidente de la Unión Nacional de Corredores de Bienes Raíces, considera que al comprador le ha consumido el “pánico” con el entorno internacional.
Pérdida de brillo
El segmento de viviendas más afectado es el que va de los 300 mil hasta 400 mil dólares, cuyas ventas disminuyeron 120%. En este rango existen mil 738 unidades disponibles.
Le siguen los que se encuentran en un precio por arriba de los 400 mil dólares. Estas disminuyeron sus ventas 101%, quedando una oferta de 2 mil 529 unidades.
El crecimiento de construcción avanzó de forma vertiginosa en los últimos años, empujado por la demanda de clientes extranjeros que por lo general tenían la capacidad económica para comprar viviendas entre los rangos de precios más altos.
Pero los países de donde provienen estos clientes están atravesando una fase de recesión económica fuerte.
Especialmente Estados Unidos, Canadá y algunos países europeos.
Herrera confirma esto al explicar que gran cantidad de extranjeros estuvo comprando en 2007 y 2008, y esto se ha detenido. No es de extrañar, entonces, que las ofertas con precios menores a los 750 dólares el metro cuadrado hoy representen el 22% del total de la oferta.
Los proyectos cuyas unidades han tenido menor índice de rotación de inventario (cantidad de meses para que se vendan) en el último trimestre son los que se encuentran en Las Cumbres y Tocumen, y por el contrario se está acumulando inventario en Costa del Este, San Francisco,
Punta Pacífica y la montaña.
Andrés Farrugia, presidente de GS Mortgage, considera que los desarrolladores “la tienen difícil, porque si compraron acero caro difícilmente pueden vender a precios que no abarquen su costos”.
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